مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد املاک : مشمولین مالیات بر درآمد املاک چه کسانی هستند؟

طبق ماده 52 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد.

مالیات بر درآمد املاک از انواع مالیات مستقیم است که انواع درآمدهای حاصل از ملک را شامل می‌شود. این نوع مالیات، در طبقه‌بندی مالیات‌های مستقیم قرار گرفته و مالیات بر اجاره املاک، مالیات بر مستغلات خالی و نهایتا مالیات نقل و انتقال املاک و سرقفلی را شامل می‌شود. نحوه محاسبه این نوع مالیات عبارت است از کل مال‌الاجاره دریافتی، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

نکته: محل سکونت پدر، مادر یا همسر و فرزندان یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود و در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد برای هریک از افراد مذکور، از شمول مالیات بر درآمد اجاره خارج خواهد بود.

مالیات بر درآمد املاک 2 نوع است:

1- مالیات بر درآمد مستغلات (اجاره)

شخص حقیقی یا حقوقی از طریق اجاره املاک و مستغلات خود صاحب درآمدی می شود، مالیاتی که به این قسم درآمد تعلق می‌گیرد، طبق قانون به مالیات بر درآمد اجاره مرسوم است. مالیات بر درآمد اجاره دارای دو نوع است که روش تعیین سقف مالیات در آن‌ها متفاوت است.

1- مالیات مستغلات یا اجاره دست اول: مالیاتی است که به درآمد املاک و مستغلاتی که از طرف مالک به اجاره واگذار می شود تعلق می‌گیرد، در واقع موجر مالک نیز می‌باشد. نحوه محاسبه مالیات در این مورد به این صورت است: تمامی مبلغ پرداختی، نقدی و غیر نقدی، با کسر ۲۵٪ برای هزینه‌های وارد شده، استهلاک و تعمیرات توسط صاحب ملک
2- مالیات اجاره داری دست دوم: هر گاه مستاجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره داری دست دوم می‌باشد، در واقع موجر مالک نمی‌باشد. مالیاتی که تعیین می‌شود برابر است با تفاوت مبلغ اجاره‌ای که مستاجر پرداخت کرده و مبلغی که طی اجاره دادن ملک دریافت می کند.

نکته: بر اساس تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم  درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می‌باشد.

نکته: با توجه به مقررات تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص موضوع این تبصره مکلف به کسر مال‌الاجاره از اجاره پرداختی می‌باشند، یعنی اگر شرکتی مستاجر باشد زمانی که اجاره را به موجر پرداخت می‌کند وظیفه آن شرکت است که  مالیات بر درآمد اجاره را کم کند و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی پرداخت کند. تنها استثنایی که مالیات بر درآمد اجاره دارد که تکلیف را مستاجر پرداخت می‌کند این مورد است و باید رسید آن را دریافت و یک نسخه را به موجر دهد تا او نیز به مشکل برنخورد. مفاد جز (ج) بند 2 بخشنامه 13530 مورخ 27/07/1384 مقرر می‌دارد، اشخاص مذکور فقط باید مبلغ پرداختی خود بابت مال الاجاره را ماخذ قرار دهند، همچنین اگر ملک به صورت رهن تصرف (رهن کامل) باشد، کسر مالیات به دنبال آن منتفی می‌باشد.

نکته مهم: پیش از سال 95 مال‌الاجاره از روی سند رسمی تنظیم می‌شد. بر اساس ماده 54 درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد، و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده باشد، ممیز هیچ مبلغی کمتر از جدول املاک مشابه را نمی‌پذیرد.

نکته: هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات، میزان مال الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر می‌شود.

2- مالیات نقل و انتقال

عوارضی که ناشی از خرید و فروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره‌برداری و تشکیل و ساخت وصول می‌گردد و مطابق با شرایط دارای انواع زیر است:

انواع مالیات نقل و انتقال املاک
– مالیات نقل و انتقال ملک: نقل و انتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می گردند.
– مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی): انتقال حق واگذاری محل (حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره های حاصل از جایگاه تجاری ملک) به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد درتاریخ انتقال از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.

نکته: بر اساس بند ۵ بخشنامه 13530 در مورد حق واگذاری محل موضوع ماده ۵۹ در مواردی که بابت واگذاری محل کسب و کار یا تجارت وجهی دریافت نمی‌شود، باید موضوع واگذاری دقیقاً مورد بررسی واقع و با توجه به وضعیت خاص عقد فی مابین اقدام لازم معمول گردد.

اگر برای نمونه، بنابر عرف محل یا عقاید مذهبی متعاملین دریافت حق واگذاری محل موضوعیت نداشته باشد و یا از آنجا که میزان مال الاجاره با مبلغ حق واگذاری محل دریافتی نسبت معکوس دارد، چنان‌چه در مقابل عدم دریافت حق واگذاری محل، مالیات اجاره بیشتری نسبت به املاک مشابه بین طرفین معامله تعیین شده باشد، در این صورت نیز مطالبه مالیات منتفی خواهد بود، مثلاً پدر به پسر یا پسر به پدر بابت حق واگذاری پولی دریافت نمی‌کنند، در این مورد حق واگذاری محل مالیاتی ندارد.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک: درآمد شخص حقوقی یا حقیقی که حاصل ساخت و فروش انواع ساختمان باشد، علاوه بر مالیات انتقال ساختمان، باید محاسبه و تعیین شود. مبلغ مالیات بر درآمد که حاصل ساخت و فروش است، برابر با ده درصد نرخ معاملاتی تعیین می‌شود.

بر فروش املاک تجاری برای مثال مغازه یا فروشگاه 2 نوع مالیات تعلق می‌گیرد: طبق ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم ارزش معاملاتی ملک ضرب در 5 درصد برابر است با مالیات نقل و انتقال و مالیات سرقفلی هم برابر است با 2 درصد ارزش روز. تفاوت ارزش روز و ارزش معاملاتی بسیار زیاد است. بر املاک اداری نیز دو نوع مالیات نقل و انتقال و سرقفلی تعلق می‌گیرد.

نکته: شهرهای زیر صد هزار نفر جمعیت از مالیات درآمد حاصل از ساخت و فروش معاف هستند.

نکته: مدت زمان تسلیم اظهارنامه مالیاتی در مورد انتقال یا واگذاری، سی روز بعد از انجام معامله و در شرایط دیگر تا اواخر تیرماه سال بعد می‌باشد. در صورتی که اظهارنامه در مدت زمان تعیین شده ارائه نشود، مشمول ده درصد جریمه بدون بخشش خواهد شد. علاوه بر این، عدم واریز مالیات در بازه زمانی تعیین شده به صورت ماهیانه دو و نیم درصد جریمه خواهد داشت.

نکته: طبق ماده 54 مکرر اگر واحد مسکونی خالی باشد سال اول مالیات پرداخت نمی‌کند، سال دوم یک دوم مالیات واقعی، سال سوم معادل مالیات و سال چهارم 1.5 برابر باید مالیات بپردازد. به استناد سامانه ملی املاک و اسکان اگر واحدی خالی شناسایی شود این مالیات بر آن اعمال می‌شود.

نکته: در صورت عدم ارایه اظهارنامه در موعد مقرر ده درصد مالیات متعقله، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر معادل 2/5 درصد مالیات به ازای هر ماه دیر کرد و در صورتی که مودیان موضوع ماده 57، اظهارنامه خلاف واقع به ادارات امور مالیاتی ارایه نمایند علاوه بر مالیات متعلقه، یک برابر آن را نیز باید به عنوان جریمه پرداخت نمایند.